Szkolenie dla studentów WPiA UJ -

Czego boją się inwestor i wykonawca, kiedy podpisują umowę dotyczącą budowy za kilkadziesiąt milionów?

Kiedy na stole leży kontrakt budowlany liczony w dziesiątkach milionów, emocje są zaskakującopr oste do przewidzenia. Inwestor boi się, że projekt „utknie” w połowie drogi, a wykonawca – że wejdzie w robotę i zacznie dokładać do interesu.

I właśnie od tego wyszliśmy podczas ostatnich warsztatów prowadzonych przez Wojciecha Sawińskiego dla studentów prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim – spotkania, które świetnie pokazało jedną rzecz: dobra umowa to nie tylko ta zgodna z przepisami. Skuteczny prawnik musi rozumieć branżę, projekt i ludzi, którzy biorą na siebie realne ryzyko.

od lewej: adw. Michał Wach, LL.M, FCIArb Marek Puwalski oraz adw. Wojciech Sawiński

Warsztaty na UJ: prawo + praktyka + „ludzki” ciężar decyzji

Prawo budowlane i umowy o roboty budowlane często brzmią akademicko, dopóki nie zobaczysz, co naprawdę waży w negocjacjach: terminy, płynność, odpowiedzialność, spory, odbiory, zmiany zakresu, podwykonawcy. Z perspektywy praktyki to bardziej „system zarządzania ryzykiem” niż formalny dokument.

Koło Naukowe Prawa Cywilnego UJ działa właśnie w takim duchu: rozwija zainteresowania prawem prywatnym i organizuje warsztaty praktyczne oraz spotkania, które łączą teorię z realnymi problemami rynku.

Dwie strony stołu, te same napięcia. Tylko inne priorytety

Można to porównać do lotu samolotem: pasażer (inwestor) najbardziej boi się, że nie doleci na czas albo wcale. Pilot (wykonawca) boi się, że doleci, ale z uszkodzonym silnikiem i rachunkiem, którego nie da się udźwignąć. W umowie budowlanej oba lęki są uzasadnione – i oba da się ograniczać zapisami.

Czego boi się inwestor?

1) Opóźnień i efektu domina
Opóźnienia to nie tylko „złość zarządu”. To często kredyt, harmonogram sprzedaży, rozliczenia z instytucjami, sezonowość prac, terminy przyłączy.

2) Utraty kontroli nad jakością
Inwestor chce mieć pewność, że „odbierze” to, co kupił na papierze. Stąd napięcia wokół standardu, prób, protokołów, procedur odbioru, dokumentacji powykonawczej.

3) Roszczeń w trakcie realizacji
W dużych kontraktach zmiana jest pewna. Pytanie brzmi: czy umowa ma mechanizmy na zmiany i rozliczenie ich bez wojny.

4) Niewypłacalności wykonawcy / kłopotów podwykonawców
Jeżeli wykonawca siada finansowo, inwestor zostaje z placem budowy i sporami. Dlatego tak ważne są zabezpieczenia i struktura płatności.

Czego boi się wykonawca?

1) „Wejścia w robotę” z niepoliczonym ryzykiem
Wykonawca boi się kontraktu, w którym zakres jest niedookreślony, dokumentacja niekompletna, a odpowiedzialność „rozlana” tak, że każdy problem kończy się po jego stronie.

2) Kar umownych naliczanych automatycznie
Kary bez logicznych wyłączeń (np. za siłę wyższą, decyzje administracyjne, brak frontu robót) potrafią zabić marżę. Szczególnie gdy są liczone „od wszystkiego i za wszystko”.

3) Zatorów płatniczych i braku waloryzacji
W realiach rynku ceny materiałów i robocizny potrafią się zmieniać. Brak mechanizmu waloryzacji albo nieczytelne warunki płatności to prosta droga do konfliktu.

4) Ryzyk odbiorowych i gwarancyjnych bez granic
Jeśli warunki odbioru są niejasne, a rękojmia/gwarancja opisana zbyt szeroko, wykonawca żyje w stałej niepewności, kiedy i za co zostanie obciążony.

Najważniejsza lekcja: prawnik musi rozumieć projekt, nie tylko przepisy

To, co wybrzmiało najmocniej, to podejście: umowa ma działać w realnym procesie inwestycyjnym. Jeżeli zapis jest „poprawny prawnie”, ale nie da się go wykonać na budowie – to jest przepis na spór.

Dlatego w praktyce świetnie działają umowy, które:

mają jasny opis zakresu i procedurę zmian (kto zgłasza, jak, w jakim terminie, jak się wycenia),
definiują procedury odbiorów (kryteria, terminy, dokumenty, protokoły, usuwanie wad),
równoważą zabezpieczenia kontraktowe (tak, by chronić inwestora, ale nie dusić wykonawcy),
przewidują komunikację projektową (kto wydaje polecenia, jak dokumentować ustalenia, jak rozwiązywać spory „po drodze”).

To są rzeczy, które rozumie się dopiero wtedy, gdy zna się rytm budowy i interesy obu stron – dokładnie to, co warsztaty chciały pokazać.

Kilka pytań, które warto zadać przed podpisaniem kontraktu

Jeśli miałbym skompresować temat do praktycznego „checklist thinking”, to przed podpisaniem umowy strony powinny umieć odpowiedzieć na pytania:

Co się dzieje, gdy zmienia się zakres (nie „czy”, tylko „kiedy”)?
Jak liczymy terminy i co jest realną przyczyną opóźnień?
Jak wygląda procedura odbioru i co jest wadą istotną vs nieistotną?
Jak działa płatność (kamienie milowe, warunki, zabezpieczenia, terminy)?
Jak rozkładamy odpowiedzialność za dokumentację, decyzje, front robót?
Jak zamykamy spór, zanim urośnie do poziomu „sąd/arbitraż”?

W praktyce to właśnie te obszary są źródłem większości konfliktów na inwestycjach.

Dla studentów: to był trening myślenia „kontraktowego”

Coś nam mówi, że wśród uczestników siedziało kilku przyszłych specjalistów od naprawdę wymagających projektów. Bo gdy prawo zaczyna być używane jak narzędzie do przewidywania ryzyk (a nie tylko „opisu świata”), to od razu widać różnicę w jakości myślenia.

I dokładnie za to spotkanie warto docenić: realny kontakt z praktyką i rozmowę o tym, czego boją się ludzie, gdy podpisują umowę na budowę za kilkadziesiąt milionów – po obu stronach stołu.

Podziękowania

Dziękujemy Kołu Naukowemu Prawa Cywilnego UJ za zaproszenie i świetną organizację. Misja koła, skupiona na rozwijaniu kompetencji prywatnoprawnych i praktycznych warsztatów, idealnie pasuje do tego typu spotkań.